Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор с риелтором на аренду квартиры: зачем нужен и как его оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой подход формально оправдан — ведь клиент действительно платит за результат, а в случае его отсутствия агент потратил время, деньги, силы и ничего не получил. Только вот беда заключается в том, что в глазах клиента, в отсутствии действий, описанных в договоре, и результата не будет. Тогда нет никакого смысла в подписании договора, а раз нет смысла, а меня уговаривают его подписать, значит в чем-то подвох.
Почему клиент не хочет подписывать договор с агентом
И вот теперь уж от подписания договора надо всячески отказываться вплоть до полного бана всем агентам по недвижимости. Фразу «агентов не обращаться» видели? Вот то-то же!
-
проверка документов на объект недвижимости и продавца/покупателя;
-
проверка продавца/покупателя по базе должников и судебных дел;
-
проверка наличия ареста, залога и иных обременений на объект недвижимости;
-
проверка наличия необходимых разрешений для использования объекта недвижимости в Ваших конкретных целях;
-
предупреждение и минимизация выявленных юридических рисков;
-
участие в переговорах с продавцом/покупателем;
-
разработка и правка договоров по конкретным сделкам с недвижимостью;
- непосредственное сопровождение процесса заключения и исполнения сделки.
Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры?
Ленинский пр- т.от 13 млн руб. Новый город Узнать телефон Шаг второйМелкий шрифт изучите с лупойСуществуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.
Предлагаем ознакомиться: Рефинансирование ипотеки в Москве, лучшее рефинансирование ипотечного кредита
Шаг третийЧитаем договор, обращая внимание на плюсыПункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны. В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент. Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы.
Что должно быть в договоре, чтобы клиент захотел его подписать
Во-первых, договор — это то, о чем договорились две стороны. Спросите, что клиент хочет получить в процессе и результате покупки или продажи. Очень часто, когда вы начнете его об этом спрашивать, вы услышите невнятицу — это результат неосознанной некомпетентности клиента.
Тогда объясните ему, что именно он может хотеть и может получить в результате вашей работы. Самую подходящую недвижимость с определенными характеристиками — если он покупатель, и максимально возможную сумму денег — если он продавец. А часто и то, и другое. В обоих случаях клиент хочет получить максимальную финансовую выгоду. При этом каждый покупатель или собственник недвижимости желает, чтобы процесс был максимально быстрым, комфортным и безопасным.
И еще клиенты хотят гарантированного результата, чтобы после достижения договоренности о покупке или продаже ничто не сорвалось, и никто не передумал, и никаких проблем не возникло уже после сделки. Теперь подробно распишите, какие конкретно действия и мероприятия вы совершите для достижения вышеописанных результатов: что, как и когда вы будете делать. Это и будет вашими обязательствами в договоре. Их должно быть много, иногда очень много. Именно это и убедит клиента, что вы делаете много качественной работы, и это должно привести к качественному результату. И договор, в котором все это описано, стоит подписать.
И только теперь проговорите, а потом пропишите в договоре обязательства клиента. Сколько их? Да всего два или три: заплатить в случае результата, прислушиваться к вашим рекомендациям и работать 45-60 дней только с вами, если вы практикуете эксклюзивные отношения с клиентом.
❗️И последнее: подписывайте договор с клиентом только когда вы точно понимаете его потребности и наверняка знаете, что можете их удовлетворить. В большинстве случаев для этого вам понадобится с клиентом больше, чем одна или две встречи.
Риски: что предусмотреть при заключении соглашения
- Подписывая документ, клиент соглашается полностью оплатить указанную в нём сумму. Стоимость услуг не получится уменьшить, если заказчик сделает половину работы за риелтора или сделка окажется простой и быстрой.
- Ни один договор с риелтором или агентством недвижимости не может гарантировать юридическую чистоту сделок, совершённых с их помощью. Поясним: если владелец жилья сдал квартиру через агентство, а квартирант через месяц скрылся, не внеся оплаты, хозяин не сможет обвинить фирму в том, что она недостаточно хорошо проверило жильца. Доказать свою правоту можно только в том случае, если получится подтвердить: клиент потерял деньги именно по вине сотрудника агентства, но сделать это нелегко. Ведь профессия риелтора не лицензируется, и юридически он не выступает ни гарантом, ни валидатором чистоты сделки.
- Заключая договор с представителем агентства, нужно уточнить, есть ли у этого сотрудника полномочия подписывать документы. Это может подтвердить доверенность или упоминание представителя в уставе юрлица.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Знаки – страшная сила
Вообще знаки – вещь для клиента серьезная, а для риэлтора – пугающая. Небо серенькое – это еще цветочки. Числа – это уже ягодки. Дошло до того, что в столице некоторые застройщики ликвидируют квартиры с номером 13. А на месте 13-го этажа делают технический этаж, чтобы клиентам не приходили в голову ненужные мысли.
Сергей: «Большинство покупателей, даже не обращающих особого влияния на приметы, несколько раз подумают перед тем, как покупать квартиру с таким номером».
Татьяна: «У нас был покупатель, который хотел, чтобы номер дома и квартиры давал в сумме 8. Например, если дом 15 (1+5=6) и квартира 31 (4), в сумме дают 10, этот вариант не подходит, а вот дом 20 (2) и квартира 6 в сумме дают 8. Причем все условия были официально прописаны в агентском договоре».
Александр: «В нашей практике был случай продажи квартиры под № 90 на 9 этаже. Цифра 9 оказалась любимым числом клиентки, и она, не задумываясь, приняла решение о покупке».
Что важнее чисел? Только звезды. Готовясь к совершению сделки, некоторые клиенты приглашают на просмотр личных консультантов-астрологов, составляют гороскоп на день покупки, сверяются с лунным, солнечным календарями, персональными гороскопами.
Татьяна: «Немаловажны дата и день недели заключения и подписания договора. Например, кто-то желает заключить договор именно в среду. Многие советуются с астрологами и вычисляют наиболее благоприятное время. В нашей компании был случай, когда клиенты, уже заключив агентский договор, долго не могли найти подходящий им вариант квартиры. В итоге астролог высчитал им наиболее благоприятную дату для заключения нового договора и после этого, когда новый договор был подписан в определенный день и час, мы нашли подходящий вариант и заключили сделку купли-продажи».
Кошмар риэлторов — фэн-шуй. Потому что на практике, тем более в большом городе, соблюдать все требования фэн-шуй практически нереально. Например, согласно фэн-шуй, дом, где планируется приобрести квартиру, не должен иметь сложную и неправильную форму. Место, где он расположен, должно быть чистым и тихим. Нельзя покупать жилье вблизи разрушенных зданий, похоронных бюро, болот, так как там сильно выражена энергия «инь», а также рядом с дискотеками, аэропортами, вокзалами, мясокомбинатами, зданиями милиции и тюрьмами, там ярко проявляется энергия «ян».
Ирина: «Был покупатель, который не хотел жить в доме, окруженном вышестоящими зданиями. Объяснял это тем, что многоэтажки мешают «укреплению положительных свойств знака».
А еще в практике риэлторов встречаются клиенты, которые вызывают «специалистов» для анализа квартиры на предмет наличия злых духов. И только если экстрасенсы выносили вердикт, мол, у квартиры благоприятная аура, клиенты квартиру приобретали.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Точно такой же вопрос можно задать и о юристе, нотариусе и регистраторе. Давайте разберемся какую роль они играют в оформлении сделки с недвижимость. И обязательно ли обращаться к ним за помощью.
Нужен ли риэлтор? Риэлтор — это агент по недвижимости, посредник между продавцом и покупателем. Он участвует в сделке по желанию одной или обеих сторон купли-продажи.
Ни какого обязательного участия риэлтора в оформлении сделки не требуется.
Если вам нужен помощник — нанимайте его. Если считаете себя грамотным человеком — справитесь сами.
Однако эта профессия прижилась в России, не смотря на отсутствие «официального» ее признания.
-Почему?
Действительно, еще 10 лет назад, справиться с самостоятельным оформлением сделки несведущему человеку было невозможно, или очень трудно.
Не было жесткого регламента для регистрации права собственности, регистратор мог запрашивать дополнительные документы на свое усмотрение, да и коррупционная составляющая присутствовала.
Очереди в регистрационную палату были просто огромные, в пять утра занимали.
Сейчас все кардинально изменилось!
Плюсы и минусы работы с риэлтором
От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.
Плюсы от работы с риэлтором:
- быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
- маркетинговый план по рекламированию квартиры;
- прием звонков от клиентов и организация просмотров;
- проверка всех документов перед сделкой.
Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.
Минусы от сотрудничества с риэлтором:
- высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
- риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
- потеря задатка за досрочное расторжение договора;
- медленная работа и минимум покупателей.
Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.
Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.
Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.
Обращайте внимание на следующие пункты:
- сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);
- порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);
- запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);
- штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);
- запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).
Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производиться в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится и может спокойно выбирать между 2-3 риэлторами – кто приведет покупателя тому он и заплатит.
Учтите, что проверка юридической чистоты сделки проводится не всеми риэлторами. Многие требуют за это дополнительную оплату.
Предварительный договор
Когда сделка получается и найден объект, удовлетворяющий клиента, а также достигнуто соглашение о цене, но вот документы необходимые для совершения сделки еще пока не собраны, с клиентом заключается предварительный договор на покупку или продажу конкретного недвижимого объекта. Предварительный договор всегда выгоден и для риэлторской фирмы, которая стремится не упустить своего клиента, так и клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения цены объекта.
В предварительном договоре указывается конкретный срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона, которая пострадала от таких действий контрагента, вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать основной договор, либо может взыскать со стороны, сорвавшей сделку указанную в предварительном договоре неустойку, но, при условии, если как было сказано выше, эта неустойка носит характер залога и правильно оформлена сторонами.
По закону, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключают продавец и покупатель. Однако, познакомив заранее обе стороны сделки, на подписании предварительного договора агентство недвижимости всегда рискует потерять своего клиента и его деньги, и часто на таких договорах красуется еще и печать, подпись директора самого агентства, а так же указание на то, что договор заключен в присутствии этой посреднической организации. Для вас эта надпись на договоре ничего не значит. Она нужна агентству, как подтверждение одного из этапов выполнения работы. В предварительном договоре важны две стороны — продавец и покупатель.
Будьте всегда внимательны во взаимоотношении с представителями агентств недвижимости. Старайтесь привлекать для работы известные, зарекомендовавшие себя в этом бизнеса организации. Читайте отзывы в интернете про риэлтора и агентство недвижимости, с которым планируете иметь дело.
И, если в ходе сопровождения сделки, или после ее окончании, у вас все же возникли непредвиденные проблемы, смело выдвигайте свои претензии компании, которая заработала благодаря вам прибыль. Для решения юридических вопросов, в таком споре целесообразно привлечь юриста, адвоката, юридическую компанию, и доверить им ведение своего дела. Тем более, что все затраты на представителя, вы сможете через суд компенсировать с недобросовестного риэлтора.
Правовое регулирование
Договорные отношения продавца и покупателя регулируются Гражданским Кодексом РФ. Так, в силу ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Статья 782 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг
В ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей» содержится аналогичная норма. Обе перечисленные статьи дают клиенту право расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке. Однако, как видно из указанных норм, клиент обязан возместить риэлтору все понесенные им расходы, связанные с поиском квартиры заказчику. Больше никакие обязательства при расторжении договора законом на заказчика не возлагаются, соответственно, они и не могут быть установлены договором.
Отсюда следует и то, что угрозы штрафами и неустойками в любом случае окажутся тщетными, так как в данном случае не предусмотрены законодательством.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Расторгаем договор через суд
Если контрагент против расторжения, придется идти в суд. Оснований для расторжения договора в суде несколько. Есть общие, применимые и к договору аренды, и к договору дарения; есть специальные.
Сначала расскажу про общие основания для расторжения договора.
Существенное нарушение договора одной из сторон. Оно причиняет другой стороне ущерб, на который та при заключении договора не рассчитывала.
Например, Ваня продал Маше синтезатор. Маша синтезатор взяла, а заплатить обещала через несколько дней. Шли месяцы, Маша уже успела записать альбом и съездила в гастрольный тур, а деньги Ване так и не отдала. Но Ваня-то на них рассчитывал. Маша в такой ситуации существенно нарушила договор.
Существенное изменение обстоятельств, на которые стороны рассчитывали при заключении договора.
Например, вы заказали елку к Новому году, а в интернет-магазине задержали доставку и предлагают привезти ее только в середине января. Обстоятельства существенно изменились, ведь праздник уже прошел. Поэтому вы вправе расторгнуть договор.
Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки штрафа
Часто договор содержит пугающие указания, что клиент будет платить штраф, если недвижимость продаст без участия агента. Этот пункт следует исключить и настаивать на равноправной ответственности: агентства также должны нести санкции за неустойку и неисполнение обязательств.
Клиент защищен законом «О защите прав потребителей», поэтому все обстоятельства договоренностей нужно отражать на бумаге и заверять печатью и подписью. По закону, агентство, не выполнившее обязательства, прописанные в договоре, не имеет права требовать штраф за разрыв соглашения. Если клиент продал квартиру сам или с помощью другого риэлтора, значит, первое агентство не выполнило свою часть договоренности. И клиент вправе расторгнуть договор с риэлтором без штрафов и неустоек.
Как расторгнуть договор с риелтором или агентством
Прежде всего нужно понимать, что услуги по поиску или продаже объектов недвижимости регулируются законом о защите прав потребителей. Этот закон позволяет потребителю отказаться от услуги в любой момент БЕЗ указания причины отказа или если есть на то причина — еще лучше. Следовательно, следует написать заявление о расторжении — прошу расторгнуть договор в связи с отказом от ваших услуг и дальнейшего сотрудничества … — примерно так.
Заявление вручить под входящий номер или роспись секретаря агентства недвижимости, если отказываются принимать — отправить почтой ценным письмом и обязательно с описью вложения (что даже лучше, чем вручать нарочно).